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良い不動産物件とは?その1


前回に続いて不動産の話です。

安定した収益をもたらしてくれる良い物件とはどのような物件なのでしょうか。

そもそも不動産事業に金科玉条が当てはまる「これ」という正解はありません。なぜなら不動産は一つして同じものはなく、すべて条件が異なっているからです。

ですので、ある程度自分の枠を設定してその枠の中に入っていれば買い、入っていなければ見送りとすればよいと思います。

最終的には「いくら儲かるか」これに尽きる訳ですから、その基準に沿って物件を見て行く事になります。

ここで簡単な経理の知識が必要になります。

収益=家賃収入-銀行への返済-諸経費となります。

家賃収入は言わずと知れたことで、マイソク(販売広告)を見ればとりあえず確認できます(そこに家賃設定が正しいかどうかは別途調査が必要)

銀行への返済ですが、これは借入額と、借入期間、利息の3つの指標から毎月の返済額を計算する必要があります。今はエクセルでも簡単に計算できるようになっていますから、グーグル検索で「借入返済シミュレーション」ぐらいで検索をかけてやるといくらでも計算できるサイトが出てきます。

諸経費は、管理会社へ支払う管理料(家賃の5%程度が相場)、税金(物件により異なるので確認が必要)、保険(物件価格の0.2%程度が年の保険料)、現地修繕費コスト(家賃の5%程度)などがあります。

エレベータの無い小さな物件では、ざっくり満室家賃収入の20%程度とみておけば良いと思います。

これで、計算して手残りのキャッシュフロー年額が売買価格の2.5%よりも多ければ、現時点(2017年5月)で合格物件と言えます。

例えば5000万円なら2.5%は125万円なので、月10万円ぐらいのキャッシュが出てくることになります。

私は3件で融資総額が7100万円であり、得られるキャッシュは年間300万円ちょっとですから、4%を超えています。これは周りの不動産投資仲間をみてもかなり良い数値であり、私は自分自身でもかなり懸命に勉強し行動しているので、この結果を得られていると思っています。

さてここで不動産のある場所(立地)なのですが、もしあなたが地方都市に住んでいるなら、地元の不動産で良いのですが、政令指定クラスの都市部に住んでいるのであれば、ちょっと外れた地方をおすすめします。

不動産は現在ブームと言ってよいほど盛り上がっており、良い物件はすぐに買い手がついてしまいます。何の情報収集もしていないと目にする事すらないままに取引される物件です。

都市部で良い物件は現在はほぼありません。地方ならまだそれらがある可能性があります。

地方というと、少子高齢化社会でこれから人口がどんどん減っていくのに空室リスクは大丈夫なのか心配になると思いますが、こちらも学習していけば問題なく対応できると思います。

そして新築ではなく中古物件であることが重要です。これも知らないと新築の方がよさそうに思うのですが、中古物件の方が利回りが高く取れ、実は運営(入居付)もやり易いです。

まとめると、おススメは年2.5%のキャッシュフローを生み出してくれる地方の中古物件という事なります。次回はさらに物件の選定について深堀りしたいと思います。

 



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