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不動産事業で絶対にやってはいけない事


引き続き不動産事業に関する情報です。

学習していかないと、正しい知識は身に付きませんが、その前に多くのサラリーマンがやってしまう失敗がありますので、ここで書いておこうと思います。

それは、「区分マンションを購入してはならない」という事です。

サラリーマンなら職場の電話や携帯電話に不動産会社から「節税のためマンション1室買いませんか?」という営業電話がしつこいぐらいかかってくるのではないでしょうか?

私の職場にもよくかかってきますし、どこで仕入れたのか携帯番号にかかってくることもあります。

これには絶対に乗ってはいけません。ほぼ100%失敗します。

ほとんどの方が聞く耳も持たずに断っているようなこの手の勧誘がなくならないのは、そもそもが儲かるからです。誰が?この電話してくる会社です。

先日かかってきた電話を例に、もし話に乗って購入するとどうなるかを書きます。

「私は○○不動産の△△と申します。このたび、JR新大阪駅から徒歩わずかに1分という超一等地に新しいマンションが建設され、その一部屋を特別な価格でご提供したいと思っています。節税効果もありますし、将来に備えた安定した家賃収入を得る大きなチャンスだと思います。いかがでしょうか?」

そんなお金ないよと言うと

「ご心配いりません。弊社が提携していて融資をしてくれる銀行をすでにご用意しております。まずは是非ご見学だけでもどうでしょうか?」

このぐらいの話を聞いて「節税」とか「将来の備え」とか「財テク」などをいう常套文句に乗ってこの区分マンションを購入するとどうなるでしょうか。

マンション価格2000万円、20年ローン、金利3%で借り入れを行ったとしましょう。実際にこの手の話に乗ったことがないので適当な数字ですが、まあこのぐらいでしょう。

月々の銀行返済は約11万円になります。このマンションの家賃が月15万円としましょう。

「毎月4万円儲かる」

と思ったら、そんなことはありません。

まず修繕費積立金というマンションを管理している会社から毎月一定の金額を徴収されます。その他共益費を取られるかもしれません。

さらに固定資産税も必要になります。区分マンションの固定資産税がどのぐらいか知りませんが、年5万円以上はかかるはずです。

さらに最初の入居者が退去したら大変なことになります。部屋を原状復帰するべくリフォームコストがかかります。外注すれば20万円はかかります。

一番きついのは空室の時は家賃収入がないので、11万円の銀行返済は手出しになるという事です。

そして、次の入居者は新築ではないので、家賃が下がってしまいます。新築から2割ほど下がるのが普通です。そうなると家賃は12万円です。

銀行への返済をして管理費を払うと何も残りません。リフォーム代を取り返す事もできなくなります。

このような事をあらかじめ想定できたとしても、ここで仲介業者が使う常套文句が「差引ゼロで儲けがなくても返済が終われば、資産として残る」というものです。

ところが20年後にもしこの区分を売却するとなったら、いくらで売れるか、せいぜい700万円ぐらいではないでしょうか。それでも売れれば良い方です。

空室問題になやみ、リフォームにお金を取られ、入居者とのトラブルに対応して、20年も我慢して得られる資産がたったのこれだけ。

これなら月3万円積み立てて20年で720万円残しておいた方が精神衛生的にもよっぽど楽です。
そして痛恨なのは、この失敗に「途中で」気が付いても取り返せないという事です。

新築区分は買った瞬間から中古区分に変わります。いきなり500万円ぐらいは売値が下がるのです。

無理やりでも売却すると残債を払いきれません。大きな赤字で撤退という痛い目にあいます。

それでも撤退するのはなぜかというと、区分マンションを所有していると他の銀行が融資をしてくれなくなるので不動産事業を継続できないからです。

さらにひどい事にこの取引でかかる経費の存在があります。

不動産を購入する時には、仲介業者に払う仲介手数料(この場合70万円ほど)、不動産登記費(約40万円)、不動産取得税(約40万円)で合計150万円ほど自己資金を出す必要があります。

仲介業者は売買価格の3.25%+64800円の仲介手数料が得られるから、どんな物件でも積極的に売り込んでくるわけです。
私は事前にかなりの勉強をしたので、この失敗の罠にかかる事無く始める事が出来ました。本当に良かったと思っています。

現在メガ大家と呼ばれている大規模な大家さんでもこの手の失敗をして遠回りしている人も結構いるぐらい引っかかりやすい事例ですので、ご紹介させていただきました。

 



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